ちっす、あちきの団地の不動産投資を語る上で絶対に理解しておかなくちゃいけない容積率について今日は説明したいっす。
容積率とは、土地の上にどれだけの建物を建てられるかって数字なんだ。
だから１００坪の土地があって、容積率が２００％なら延床が２００坪分の建物をその土地の上に建てられるってこと。容積率が８０％なら８０坪だし、３００％なら３００坪。簡単だよね。
容積率はその土地が持っているポテンシャルみたいなものだと思って貰えればわかりやすいかも知れない。同じ１００坪の土地でも、住宅地なら８０％程度しか容積率がないことが多いけど、例えば駅前の商業地に行けば３００％とか６００％とかあったりする（ＭＡＸで１３００％！）。同じような場所ならばポテンシャルが高い方が値段が高いんだ。道一本挟んで商業地と住宅地が隣り合っていることだってあるし、そうなるとほとんど同じ場所なのにポテンシャルが違うので値段が全然変わってしまう。
東京では普通はその容積率いっぱいまで建物を建てるんだ。なんでかって言えば、土地が高いから。土地が安ければ建物を高層化するよりも土地を買って横に伸ばしていった方が安いけど、土地が高ければ小さい土地の上に建物を伸ばしていった方が安い。なので地方に行くと高層マンションとか高層ビルというのは少なくなっていくわけ。もちろん、そもそも田舎に容積率１３００％の土地なんかそもそもないということもあるけどね。
まあ、ここでは東京は土地が高いから建物を建てる時は、普通は容積率をいっぱいまで使い切っているってことを覚えておいてもらえばいいっす。
ちなみに、容積率とセットで出てくる言葉で建ぺい率というものがあってね、例えば建ぺい率４０％、容積率８０％ならば、１００坪の土地の４０坪に建物を建てることができ、その建物の延床は８０坪まで建てられるので、１階あたり４０坪で２階建ての建物が建てられることになる。
低層住宅用途地域では建ぺい率と容積率がそれぞれ４０％８０％ということが多いし、高層住宅用途地域では６０％２００％ということが多いんだ。商業地域になるともっと多いし、他にも角地だとか耐火建築物だったりすると建ぺい率の緩和があったりするけど、そんな難しいことは覚えなくて全然かまわないっす。