ちっす。周りからは馬鹿って言われてるけど、不動産投資に関しては馬鹿なりに相当勉強したので、結構知識はあるっす。
さて、表面利回りと実質利回りって聞いたことある？いや、そもそも利回りって聞いたことがあるかって話。
利回りって例えば１００万投資して、その投資から１年で１０万円収益が上がったら年間の利回りは１０％ってこと。簡単だよね。
で、不動産投資って結構利回りが高くて、あちきの住んでいる東京の郊外でも利回り１０％ぐらいが目安。これが都会に行くに従って利回りは低くなっていき（人気があるからね。物件の価格も高くなるから当然利回りは低下する）、田舎に行くに従って利回りは高くなっていく。
東京の都心で不動産投資をすれば、人気があるエリアだから空室の心配はあまりない。しかし、利回りが低い。将来的な資産価値も高いが現在の値段も高い。
田舎で不動産投資をすれば、そもそも人口が少ないし、将来はもっと人口が減るのだから空室が心配だ。しかし、利回りは高い。将来的な資産価値も低いが現在の値段も低い。
この中間ぐらいがあちきが投資している東京の郊外である。将来的にそんなに人口が減るわけでもないし、地方に比べれば空室のリスクも低く資産価値が高い。そして東京に比べると圧倒的に物件価格は安いからね。あちきにとっては丁度良いのさ。
話は戻るけど、表面利回りと実質利回り。アパートだとか戸建ての場合は、税金とかリフォームのお金だけなので、表面利回りと実質利回りがそんなに乖離することはないのだけれど、マンションなどは表面と実質が全然変わっちゃうんだ。
それは積立金と管理費の問題。今売っているような普通のファミリータイプのマンションなんかは積立金と管理費を合わせると３万円ぐらいするのが普通だと思う。
すごーく数字を簡単にして説明してみる。
１０００万円のマンションを買いました。家賃は１０万円です。年間に直すと１２０万円収入があり、表面利回りは１２％です。
ここまではわかると思う。
でも、このマンション、月に積立金と管理費で３万円払わなくてはいけません。なので、家賃１０万円から３万円支払い、手元に残るのは７万円です。年間に直すと８４万円になるので実質利回りは８．４％です。
こういうことなのだ。実に表面利回りと実質利回りで３．６％もの乖離が生じている。
「利回り１２％！うっほほーい！」となっていても、実際は８％台だったりするのだ。
しかし、あちきが団地専門で不動産投資をしているのにはわけがある。
団地はそもそも人気がない。だから売っている値段が安い。賃料も絶対的な値段は安いが売っている値段を考慮するとそんなに安いわけではない。逆に高いぐらいだ。そうすると利回りが高いということになる。
そして、これが一番大きいんだけど、団地は積立金と管理費が安い。安いところだと二つ合わせて数千円だ。そう、つまり表面利回りと実質利回りの乖離がとても小さいのだ。
ここに目を付けてあちきは団地で不動産投資を始めたのだ。
実はあともう一つあちきが団地で不動産投資をしている大きな理由があるんだけど、それは話すとすごーく長くなるのでまた今度書くっす。