ちっす。団地不動産投資家のヒロっす。不動産投資家って響きが良いっすよね。上に団地が付いて団地不動産投資家ってなると途端にかっこ悪くなるけど（泣）
団地にはエレベーターが付いていない話を昨日したけど、エレベーターが付いてないってことは不動産投資家にとっては逆にメリットでもあるんだ。
エレベーターはとにかくお金がかかる。電気代だけならまだしもメンテナンスの費用が馬鹿にならない。あちきのような団地の部屋を購入してとかじゃなくて、マンションを丸々一棟買ってしまうような本物の不動産投資家の人なんかは大変だ。電気代、毎月の保守メンテナンスの費用、故障時の費用、閉じ込め事故のようなことが起きた時の対応と、それはそれは大変らしい。ファミリータイプのマンションであれば子供はエレベーターで遊ぶし、ボタンをバシバシ押していたずらしたりね。
あちきのような部屋を購入というパターン（区分所有ってことね）だと、別に事故が起きてもあちきの責任じゃないし、メンテナンスや電気代とかの費用も管理費や積立金から出るから関係ないと思うでしょ。
それが関係あるのだ。エレベーターが付いてると管理費とか積立金が高くなるの。あちきの持ってる団地の中には管理費と積立金合わせて３５００円なんてところもあるけど、普通のマンションであれば※管理費と積立金で３万円なんて珍しくない。
もし団地で管理費と積立金で３万円も取られちゃったら、家賃６万しかもらってないんだから利回りが半分になっちゃうでしょ？つまり、この前話した表面利回りと実質利回りの乖離が大変なことになっちゃうんだ。利回り１２％だから買ったのに、実質は６％だったりしたらローン払えなくなっちゃう。買えば買うほど貧乏になっちゃうみたいな。
もちろん、同じ家賃ならエレベーターが付いていた方が貸しやすいから付いていた方が良いんだけど、エレベーターが付いて管理費などが上がるようなら当然家賃も上がるわけで、そうなると貸しづらくなる。つまり、６万円の家賃の部屋がエレベーターが付いてるからって家賃が８万円だとか９万円には普通ならないんだ。
だから、あちきが買う団地はみんなが買わないエレベーターが付いてない５階の部屋。そこを安く貸して入居者さんに喜んで貰ってる。よく言うwin-winってやつだね（うわっ、横文字使ってかっこいい！本物の投資家っぽいでしょ？嫁はデブだけど）。
※もちろん、修繕積立一時金なんて名称でマンション販売時に７０万とか取っていたり、その後も１０年に一回１００万円かかるというような形を取っている管理組合なら話は別で、月々の積立金が２０００円とかってことだってある。でも、それって毎月取るか一気に取るかの違いだけで払う額は変わらないんだよね。しかも、１０年後になって積立金１００万払えって言われたら絶対払えない人って出てくると思うんだ。そん時どうするのかな。ある程度の規模のマンションであれば、普段の管理費・積立金だって滞納する人いるのに、１０年分まとめてなんて払えませんって滞納になる人絶対出てくるよ。