建て替えられる可能性がある団地は、大都市近郊で容積率に余裕がある団地だってことは説明したでしょ。
でも、そういう団地だったとしても絶対建て替えられるかどうかはわからないよね。
建て替えられなかったらどうなるのかな。スラム化して廃墟になるのかな。でも、地方行政としては自治体に廃墟を作るなんてことを受け入れることが出来るのかな。
廃墟にしないために、なんらかの公的な支援を国なり地方自治体なりがしてくれるのかな。
それはもう誰にもわからない。その時の政治の判断になるからね。でも、最悪の結末がスラム化して廃墟だということはわかっている。じゃあ、最高の結末は？建て替えて新築なること？いつ？
それぞれの可能性とその結末がどうなのかをちょっと考えてみよう。
１団地を買って１０年後に建て替えることが決まり、その数年後に新築マンションになった。
２団地を買って２０年後に建て替えることが決まり、その数年後に新築マンションになった。
３団地を買って３０年後に建て替えることが決まり、その数年後に新築マンションになった。
４団地を買ったが、結局建て替えることは出来ず、３０年後にそのまま廃墟になった。
こんなところだと思う。
前提としては、築４５年の団地を諸費用込みで６００万で購入、家賃６万円で賃貸。表面利回り１２％、実質利回り１０％。この数字で考えるね。
１番は１０年間家賃を貰えたので、自分が投資した６００万円はもう回収している。その上新築マンションを貰えた。つまり、１０年後に新築マンションを貰う権利をタダでゲットしたということになる。
２番は２０年間家賃を貰えたので、自分が投資した６００万円は回収し、その上６００万円貰い、さらに２０年後に新築マンションを貰った。つまり、２０年後に新築マンションを貰う権利を６００万円貰ってゲットしたということになる。
３番は３０年間家賃を貰えたので、自分が投資した６００万円は回収し、その上１２００万円貰い、さらに３０年後に新築マンションを貰った。つまり、３０年後に新築マンションを貰う権利を１２００万円貰ってゲットしたということになる。
４番は３０年間家賃を貰えたので、自分が投資した６００万円は回収し、その上１２００万円貰ったが、団地については廃墟となったので資産価値はゼロになった。
こういった状況が考えられる。
この内最悪の状況は４番の３０年後に廃墟となってしまうだが、それでも投下した６００万円は１８００万円になり、１２００万円儲かったことになる。
わかる？最悪でも１２００万円儲かるんだよ？これやんないと勿体ないでしょ。
でもね、積立金や管理費、固定資産税は引いてあるけど、家賃の下落、空室率、リフォーム代などはこの数字は考慮していないので、１２００万円ということはあり得ないが、それでも家賃が３０年後でも半分になることはないし（ファミリータイプの鉄筋コンクリートの家賃が東京で３万円はないでしょ）、ワンルームと違ってファミリータイプなので入退去が１０年ぐらいないのは普通だからリフォーム代もそんなにかからないし、空室率も本当に少ない。
実際、１０年前に買った団地の家賃は全く下がっていないし（そもそも２ＬＤＫを６万とかで貸しているのでそれ以上下がりようがない）、その部屋は１０年間住み続けて貰ってるから空室率はゼロだし、リフォーム代も全くかかってない。給湯器を一回交換したけどそれも１０万円ぐらいだった。この団地に関してはもう元は取ったので、負けることは１００％ない。リスクゼロ。あとはどのくらい家賃を貰い続けられるか、それとも新築マンションになるかということだけ。
だからね、あちきが団地の不動産投資をやっているのはさ、最悪でもずっと家賃を貰い続けてれば良いし、もしかしたらいつかの時点でタダで新築マンション貰えちゃうかも知れないからなのさ。
つまりね、家賃を貰う（インカムゲイン）、新築マンションに化ける（キャピタルゲイン）の両方を期待できる投資だから負けることはちょっと考えられないでしょ。
団地の不動産投資ってすごいと思わない？
ま、実はこれあちきの地元の先輩の受け売りなんだけどさ（笑）
でも、その先輩が教えてくれたおかげで１０年間ずっと自分が間違ってないと確信しながら不動産投資を続けてこれたよ。